양도소득세 계산 시 장기보유특별공제의 쟁점과 실무상 유의할 점

양도소득세 계산 시 장기보유특별공제의 쟁점과 실무상 유의할 점

박상근 대표의 집중분석 해설서

저자 : 박상근제조사 : (주)조세통람
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[내용]
양도소득세 과세대상 자산의 주요 부분을 차지하는 주택을 비롯한 부동산을 양도한 경우 양도차익에 일정 공제율을 적용하여 계산되는 ‘장기보유특별공제’ 대상이 되는지 여부와 그 금액의 크기가 양도세 부담에 결정적 영향을 미친다.
현행 「소득세법」상 장기특별공제는 동법 제95조 제2항에 규정된 [표1]의 3년 이상 보유 부동산의 경우 보유 연수에 따라 6 ~ 30%의 차등 공제율이 적용되는 ‘기본공제’가 있고, 양도가액이 12억원(2021.12.7. 이전 양도분은 9억원, 이하 같다)을 초과하는 고가주택을 3년 이상 보유, 2년 이상 거주한 경우에 적용되는 [표2]의 ‘고가 1세대 1주택 장기보유특별공제’가 있다. [표2]의 장기보유특별공제는 보유기간별 공제율(최저 12%, 최대 40%)과 거주기간별 공제율(최저 8%, 최고 40%)로 구분되는데 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 합해 최대 80%의 공제율이 적용된다.
그리고 「조세특례제한법」2) 상 장기보유특별공제로서 동법 제97조의 4의 모든 민간매입(건설) 임대주택, 공공매입(건설) 임대주택을 6년 이상 임대한 경우 임대연수에 따라 최저 6%, 최고 10%의 차등 공제율이 적용되는 ‘추가공제’가 있고, 조특법 제97조의 3의 등록된 장기일반 민간 임대주택(준공공임대주택 포함)에 한하여 8년 이상 임대한 경우 : 50%, 10년 이상 임대한 경우 : 70%의 장기보유특별공제율이 적용되는 ‘특례공제’가 있다.
이번 집중분석을 통해 「소득세법」상 장기보유특별공제 2가지, 조특법상 등록된 임대주택에 한하여 적용되는 장기보유특별공제 2가지에 대해 공제요건, 의무임대기간, 임대기간별공제율, 중복적용 배제, 세제지원을 받기 위해 지켜야 할 사항을 중심으로 그 내용과 쟁점, 그리고 실무상 유의할 점을 검토하고자 한다.

[목차]
1. 양도세 과세표준과 세액의 계산 구조
2. 과세되는 고가 1세대 1주택 양도 시 장기보유특별공제(소법 §95 ②, 표2)
   1) 과세되는 고가 1세대 1주택이란?
   2) 비과세되는 고가주택의 기준금액
   3) 고가 1세대 1주택 장기보유특별공제율 계산 시 유의할 점
   4) 장기보유특별공제 제외 대상
   5)  「소득세법 시행령」제155조(1세대 1주택의 특례) 각 항의 주택 양도 시 장기보유특별공제 적용에 있어 유의할 점
   6) 고가 겸용 1세대 1주택의 주택과 주택 외 부분 과세 시 유의할 점(소령 §160 ①)

[분량]
A4 16 page

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